Пандемия 2020 года внесла свои коррективы  — люди стали больше времени проводить дома, в связи с ограничительными мерами реже посещать торговые центры и офисы..

Чтобы узнать, как это отразилось на рынке коммерческой недвижимости, проводилось исследование, в котором участвовали топ-менеджеры более 25 компаний, среди них девелоперы, консалтеры, а так же владельцы недвижимости, представители управляющих компаний. Они работают в сегментах офисной и торговой недвижимости разного ценового уровня, преимущественно в Москве и других крупных городах.

Общую картину можно обозначить так: «пациент скорее жив». Да, многие бизнесы не смогли пережить сложные времена, часть арендаторов съехала, но на их место пришли другие. Например, стал развиваться сегмент интернет-магазинов, которым необходимы оффлайн площади, доставки готовой еды и продуктов. Владельцы недвижимости отменили карантинные скидки и надеются, что ставки пойдут в рост уже в следующем году.

Свободные площади

Безусловно, никто не был готов к глобальному локдауну весной 2020 года, торговые центры опустели, но при этом бизнес владельцев всех этих площадей не превратился в зомби — арендаторы не могли расторгнуть договоры аренды одномоментно, а многим удалось найти общий язык с управляющими компаниями.

Исходя из опроса, респонденты оценивали долю свободных площадей в период локдауна, затем осенью 2020 года — в начале пандемии вакантных площадей стало больше — до 19%, а к осени доля снизилась уже до 15%.

В-основном, многие арендаторы смогли трезво взвесить все “за” и “против” только к лету 2020, именно в тот момент и освообдилось большинство площадей, но, на вакантные места пришли другие бизнесы.

Опрошенные эксперты отмечают, что локдаун менее затронул офисную недвижимость, чем на торговой. «После первой волны пандемии, очень сильно ударившей по ритейлу, вакантность торговых центров в Москве выросла до 20—30%. Но ротация арендаторов при этом была высокой. Что касается офисов, то особых изменений не произошло, собственники и арендаторы находили компромиссы. Поэтому показатель колеблется в среднем в пределах 5—15% в зависимости от класса и локации объекта», — описывает ситуацию директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин.

Сильнее всего пострадали дорогие площадки в центре города. Арендаторы в текущих обстоятельствах в большей степени ориентируются на доходность бизнеса, а престижность локации уходит на второй план», — считает директор по коммерческой недвижимости AFI Development Сергей Баранов.

Что будет происходить с ценами на аренду?

Относительно невысокая доля вакантных площадей объясняется тем, что многие упавляющие компании во время пандемии пошли на серьёзные уступки арендаторам, сокращали арендные  платежи (арендаторы платили только коммуналку), а скидки до 70% давали больше половины опрошенных.

Если не брать во внимание всевозможные кредитные каникулы по оплате, глобального пересмотра стоимости недвижимости не произошло.

Тренды на рынке коммерческой недвижимости 2020

Многие крупные корпоративные арендаторы в период локдауна приняли решение отказаться от части занимаемых площадей и сдать их в субаренду. К таким кейсам можно отнести сделку KPMG и «Коммерсанта», Ernst & Young и Space 1.

“Арендаторы научились быть гибкими и больше не видят необходимости в таком большом количестве занимаемого офисного пространства для компании», — уточняет директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольги Широковой.

В торговой недвижимости также наблюдаются новые тренды. С одной стороны, собственники наблюдали массовое закрытие офисов сотовых операторов, которые всегда арендовали лучшие места в ТЦ и платили самые высокие ставки аренды. С другой — случился настоящий наплыв пунктов выдачи заказов, дарксторов и дарккитченов. «Самокат», Wildberries, Ozon и другие игроки, обслуживающие онлайн-сервисы, собрали с рынка помещения, которые больше никому не были нужны.

Дальнейшее развитие рынка торговой недвижимости будет формироваться с учетом следующих факторов:

  1. Замедление темпов нового строительства
  2. Дальнейшее изменение площадей и форматов ТЦ
  3. Рост доли социальных, культурно-образовательных, спортивных и оздоровительных функций в составе ТЦ
  4. Еще больше интеграций онлайн и офлайн-торговли. Использование новых технологий и каналов продаж и продвижения
  5. Сокращение разера торговых пространств
  6. Расширение предложений по услугам и новым сервисам для клиентов
  7. Изменение поведения потребителей

 

Что будет дальше — пока сложно прогнозировать, так как вторая волна пандемии набирает обороты, при этом государство не спешить вводить локдаун.

Ольга Широкова из Knight Frank предупреждает о высокой вероятности корректировки даты ввода 30—40% новых торговых центров, анонсированных к открытию в 2020—2021 годах. «Однако сокращение объёмов ввода не будет существенным, так как часть объектов уже находится в высокой степени готовности, и девелоперам не выгодно переносить дату ввода на финальной стадии реализации проекта», — отмечает она.

Какими будут эти торговые центры? В первую очередь небольшие районные центры и ТЦ, построенные в пересадочных узлах, — потребители не хотят ехать далеко от дома.

Источник — sber.pro